Comprendre les Charges Comprises dans un Loyer

S’engager en signant un contrat de location est une démarche importante pour de nombreux locataires en France. Comprendre les charges comprises dans le loyer est une tâche essentielle pour les loueurs et les locataires. Déterminer le type de charges et les règles légales qui s'appliquent aux loyers est essentiel pour aider les propriétaires et les locataires à comprendre leurs droits et leurs devoirs et gérer leurs loyers avec une plus grande responsabilité et efficacité.

Que veut dire « charges comprises » ?

Le terme « Charges comprises » que vous pouvez lire dans les annonces de location chez Rentola  signifie que les charges de l'immeuble, telles que le chauffage, l'eau, l'électricité, etc., sont incluses dans le loyer. Cela signifie que le propriétaire prend en charge le coût de ces services et que le locataire ne paiera pas directement ces services. Dans certains cas, il est possible que le propriétaire choisisse de ne pas inclure les charges dans le loyer et que le locataire soit responsable du paiement des charges. Dans ce cas, le propriétaire et le locataire doivent comprendre les charges qui s'appliquent à l'immeuble et le montant que le locataire sera tenu de payer.

On dénombre deux sortes de charges :

1. Les charges récupérables

Les charges récupérables sont les charges qui peuvent être incluses dans le loyer et récupérées par le propriétaire. Ces charges incluent généralement le chauffage, l'eau, l'électricité, le gaz et le nettoyage des parties communes de l'immeuble. Les charges récupérables peuvent être ajustées en fonction de l'utilisation réelle des services par le locataire. Cela signifie que le propriétaire peut augmenter ou diminuer le montant des charges en fonction de la consommation réelle du locataire. Les charges récupérables doivent être clairement indiquées dans le bail et le locataire doit être informé du montant des charges avant de signer le bail.

2. Les charges non récupérables

Les charges non récupérables sont les charges qui ne peuvent pas être incluses dans le loyer et ne peuvent donc pas être récupérées par le propriétaire. Ces charges incluent généralement les taxes foncières et les impôts locaux. Les charges non récupérables doivent être clairement indiquées dans le bail et le locataire doit être informé du montant des charges avant de signer le bail.

Quelles sont les charges comprises dans un loyer ?

En France, le loyer comprend généralement les charges de copropriété, telles que le chauffage, l'eau, l'électricité et les frais d'ascenseur. En outre, les charges peuvent inclure des frais supplémentaires, tels que les frais de nettoyage des parties communes, l'accès à un jardin, l'ascenseur, ou encore l'entretien des bâtiments. Les loyers peuvent également inclure des frais de service, tels que le paiement des factures d'eau et d'électricité et le règlement des impôts fonciers. En France, les loyers comprennent généralement les charges suivantes : l'eau, l'électricité, le gaz, le chauffage, l'entretien et les frais de gestion. De plus, certains propriétaires peuvent facturer des frais supplémentaires pour l'utilisation de services communs, tels que l'accès à une piscine ou à un jardin. Cependant, ces frais supplémentaires ne sont pas obligatoires et doivent être spécifiés dans le contrat de location. Les loyers en France sont soumis à une taxe foncière annuelle, qui est réglée par le propriétaire et qui s’ajoute au prix du loyer.

Les charges incluses dans le loyer

Les charges comprises dans un loyer couvrent généralement une variété de coûts liés à votre logement. Ces charges incluent généralement les frais d'entretien des espaces communs (nettoyage, ampoules à changer, petites réparations, tonte, élagage, etc.), les frais de gestion, l'eau et  l'électricité, les frais de nettoyage, les taxes locales et les assurances. Les frais d'entretien des parties communes comprennent généralement des coûts tels que la rénovation des sols, des murs et des plafonds, des peintures, etc. Les frais de gestion locative couvrent généralement les services fournis par un agent immobilier, tels que la collecte des loyers et la gestion des conflits. Les charges liées à l'eau et à l'électricité, quant à elles, couvrent les coûts liés à l'utilisation de ces services dans les parties communes. Les frais de nettoyage, enfin, couvrent les coûts de nettoyage des parties communes de l'immeuble. Les charges incluses dans le loyer peuvent varier d'un propriétaire à l'autre, et il convient de se renseigner auprès du propriétaire avant de s’engager. Si vous n'êtes pas certain que l'eau soit comprise dans vos charges locatives, vous pouvez vérifier auprès du locateur. Vous pouvez également consulter le bail pour confirmer que les charges locatives incluent bien l'eau.

Les charges non incluses dans le loyer

Lorsque vous louez un logement, il y a généralement des charges supplémentaires qui ne sont pas comprises dans le loyer. Ces charges peuvent inclure les frais d'assurance habitation, les factures de services publics, les taxes locales et les frais de stationnement. Les frais d'assurance habitation sont exigés par la plupart des propriétaires et couvrent généralement les dommages causés aux locaux ou à leurs occupants. Les factures de services publics peuvent comprendre l'électricité, le gaz et l'eau et doivent être payées directement par le locataire.

L’eau est-elle comprise dans les charges ? Où rechercher ?

Si vous n'êtes pas certain que l'eau soit comprise dans vos charges locatives, vous pouvez vérifier auprès du propriétaire ou de l'agent immobilier. Vous pouvez également consulter le bail ou le contrat de location pour vous assurer que les charges locatives incluent bien l'eau. Si celles-ci ne sont pas comprises dans votre loyer, il vous faudra alors ouvrir un contrat à votre nom, en contactant directement la société de gestion des eaux de votre commune.

Les avantages et inconvénients d'un loyer charges comprises

Les avantages du fait de louer un appartement avec charges comprises sont nombreux. En effet, cela vous évite de devoir payer des factures pour l'électricité, l'eau, le gaz, etc. Cela peut être particulièrement avantageux si vous êtes étudiant ou si vous avez un budget serré. En outre, cela peut vous éviter des contraintes administratives, car vous n'aurez pas à ouvrir de comptes auprès des sociétés de gestion des eaux ou des autres services publics.

Les loyers comprenant les charges peuvent sembler une bonne affaire, mais ils peuvent aussi présenter des inconvénients. Tout d'abord, il convient de préciser que ces loyers sont généralement plus chers que les loyers n'incluant pas les charges. En outre, il existe un risque que les charges soient facturées à des montants excessifs. Par exemple, si le propriétaire fait payer plus que ce qui est nécessaire pour le chauffage et l'eau, le locataire devra payer la différence. De plus, les charges comprises limitent souvent les possibilités de négociation sur le montant du loyer ou les autres termes du bail.

La régularisation des charges locatives

La régularisation des charges est le processus par lequel un bailleur procède à un décompte de ces charges pour calculer le différentiel entre le montant de la provision versée par le locataire et le montant exact des charges. Le propriétaire doit adresser à son locataire un décompte des charges trente jours minimum avant la date d’échéance de la régularisation. Ce document doit indiquer en détail la manière dont ont été réparties les charges. Ce décompte permet de déterminer la différence entre la provision mensuelle réglée par l’occupant du logement et les montants réellement facturés.

Pour calculer la régularisation des provisions, il faut calculer la différence entre la consommation réelle et ce qui a été payé pour la période qui s'applique. Si le résultat est positif, le locataire doit de l'argent au propriétaire et si le résultat est négatif, le propriétaire devra rembourser la différence au locataire. Il est également possible de s'entendre avec le locataire ou le bailleur afin de déduire ce trop-perçu sur les charges de l'année suivante au lieu d'effectuer un remboursement. Il est conseillé de faire la régularisation sur une année civile complète, bien qu'aucune règle ne l'impose, et de calculer au prorata du nombre de jours d'occupation du logement, si le locataire est arrivé en cours d'année. Le locataire peut exiger le paiement échelonné sur 12 mois du complément de charges réclamé si le bailleur ne lui soumet pas la régularisation et les justificatifs dans l’année qui suit.

La fiscalité pour les locateurs en meublé

La fiscalité française pour le meublé est complexe et peut être difficile à comprendre. Les locations meublées sont taxées selon le statut « meublé non professionnel (LMNP) » ou « professionnel (LMP) ». Dans le premier cas, la fiscalité est basée sur la moitié des recettes locatives perçues, tandis que le second est plus avantageux puisqu'il permet de déduire les charges et les amortissements des revenus globaux.

Location en meublé non professionnel (LMNP)

Ce statut de locateur non professionnel s'applique à toutes les locations meublées, y compris saisonnières, dans la mesure où les recettes perçues sont comprises entre 23 000 € et 72 600 €. Pour les gains inférieurs à 20 000 €, un régime micro-BIC est applicable, avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers bruts. Les revenus bruts sont à inscrire sur la déclaration n° 2042 C Pro. Dans le cas où, en LMNP, les recettes dépassent le plafond de 72 600 €, alors c'est le régime réel qui sera appliqué.

Cas particulier des locations meublées à court et moyen termes

Les activités de location de type logement de fonction à court terme, chambres d'hôtes, gîtes ou encore meublés à destination des touristes bénéficient d'un plafond rehaussé à 176 200 €, et d'un abattement de 71 %.

Dans le cas d'une location de chambre dans une habitation principale, les loyers perçus sont totalement exonérés d'impôts, si et seulement si.

• Le locataire déclare cette chambre comme étant sa demeure principale, et ;

• Le montant des loyers n’est pas supérieur au plafond hors charges annuel de 192 euros par mètre carré en île de France ou 142 euros pour les autres régions pour 2022.

• La pièce louée doit être de 20 mètres cubes minimum.

Enfin, la location d'une chambre à une personne qui n'en fait pas son domicile principal est également exonérée totalement si le montant annuel perçu au titre de cette location n'excède pas 760 €.

Location en meublé professionnel (LMP)

Pour bénéficier du statut de locateur professionnel, les recettes annuelles doivent être, cumulées, supérieures à 23 000 euros, et l'activité, représenter plus de la moitié des revenus de l’entrepreneur. Les avantages de ce statut incluent l'imputation des déficits fonciers sur l'ensemble des revenus personnels, une exonération de taxation de la plus-value et l'exclusion des biens de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Comment est calculé un loyer charges comprises ?

Il n'y a pas de système de répartition des charges imposé par la loi. La répartition peut être établie au prorata de la surface réelle ou corrigée des logements, des loyers, ou encore selon le nombre de personnes, ou de pièces. Dans les immeubles en copropriété, le locataire doit recevoir un extrait du règlement de copropriété indiquant la quote-part afférente à son lot pour chaque catégorie de charges.

Les modes de répartition des dépenses peuvent varier et être adaptés à chaque poste de dépenses. Par exemple, l'entretien des parties communes peut être réparti au prorata de la surface des logements, les charges d'entretien de l'ascenseur selon l'étage du logement, l'eau chaude/froide en fonction du nombre d'occupants, le chauffage suivant le volume du logement, Internet selon la consommation, etc. Dans tous les cas, cette répartition reste à l'appréciation du bailleur. Toutefois, la loi impose au bailleur de fournir au locataire un inventaire détaillé des charges, avec factures à l'appui.

Conclusion

La notion de « charges comprises » revêt différentes significations selon ce que le bailleur y intègre. Qu’ils s’agissent des charges liées à l’occupation habituelle (entretien des communs, ascenseur, etc.) ou des frais individuels (chauffage, eau, électricité, internet, etc.), la loi encadre précisément chaque cas de figure.