Location meublée - Tout ce que vous devez savoir

La location meublée est très populaire en France. En 2018, 37 % des logements ont été loués en meublé (1). Ce type de logement est particulièrement prisé par les étudiants et les jeunes professionnels qui ont tendance à préférer les appartements meublés. Cependant, la location d'un meublé est soumise à des règles spécifiques qu'il convient de respecter. 

Une location meublée est un logement qui est loué avec le mobilier et les équipements nécessaires pour y vivre. Les meubles peuvent inclure des éléments tels que des lits, des armoires, des tables, des chaises, des canapés, des télévisions, des ordinateurs et d'autres équipements électroniques. Les propriétaires doivent s'assurer que les lieux sont propres et en bon état avant de les louer et qu'ils respectent toutes les réglementations en vigueur.

Les obligations du propriétaire d'un logement meublé

Les propriétaires de logements meublés ont certaines responsabilités à respecter, notamment en matière d’équipements, d’état, de bail ou même de dépôt de garantie.

Un logement décent

Le premier devoir de tout propriétaire, qu'il loue un logement meublé ou vide, est de fournir un logement décent. Cela signifie que le local ne doit pas mettre en danger la sécurité ou la santé de son occupant. En termes de surface, l’appartement doit être constitué au minimum d’un espace d’au moins neuf mètres carrés au sol, et d’une hauteur minimale de deux mètres vingt.

Pour les conditions sanitaires et sécuritaires des hôtes, le bailleur doit vérifier que le bâtiment est en bon état et que l'éclairage naturel est suffisant pour permettre au locataire de profiter de l’extérieur. Il doit également vérifier que les réseaux d'électricité et de gaz sont aux normes et que la ventilation permet le renouvellement de l'air dans le logement.

En outre, pour toutes les locations meublées, le bailleur doit garantir :

• Des équipements pour se chauffer correctement  ;

• Un accès à l'eau potable avec un débit suffisant ;

• Un espace pour cuisiner avec obligatoirement un évier et un accès et place pour un appareil comme un four ou une cuisinière ;

• des sanitaires complets, c’est-à-dire des WC et une douche(ou baignoire);

• un système électrique fonctionnel permettant de s’éclairer.

Un logement équipé

Depuis 2015, il est établi que tout propriétaire qui investit dans la location d'un bien meublé doit permettre au locataire de cuisiner, de prendre ses repas, de dormir, de se laver et d'entreposer ses biens dans de bonnes conditions. Dans ce cadre, une liste de meubles obligatoires a été établie pour louer un logement meublé (voir ci-dessous). Tous ces équipements doivent être en bon état et doivent être remplacés ou réparés par le propriétaire si nécessaire. Attention, si le logement loué n'est pas équipé de tous les meubles nécessaires à l'habitation, la location peut être requalifiée en location nue, ce qui vous fait perdre tous les avantages éventuels liés à la location d'un bien meublé.

Un contrat de location écrit

La législation française oblige à signer un contrat écrit pour les meublés, afin d’assurer la protection de toutes les parties impliquées. Ce contrat doit comprendre des clauses obligatoires, telles que le montant exact du loyer, la date de début et la durée du bail, les conditions d'utilisation des services publics et des installations communes, les modalités de sortie et le montant de la caution. D'autres clauses facultatives peuvent également être ajoutées, telles que les règles concernant les animaux domestiques ou les règles relatives à l'utilisation de l'espace commun. Le contrat doit être signé par le locataire et le propriétaire et doit être conservé par le propriétaire en cas de litige futur.

Les obligations du locataire d'un logement meublé

La loi Alur de 2014 a modifié la réglementation de la location d'appartements meublés. Cette loi a changé les obligations du locataire d'un appartement meublé pour qu'elles soient égales à celles de la location d'un appartement vide. Ils sont énumérés à l'article 7 (Loi du 6/07/1989).

Les obligations du locataire d'un logement meublé sont désormais de :

• Respecter la destination du logement et utiliser « paisiblement » le logement. 

• Pas de transformation du logement sans l'accord du propriétaire. S’il est autorisé de poser des étagères ou de repeindre sans accord du propriétaire, en revanche, il est absolument interdit d’abattre une cloison par exemple. A la fin du bail, le propriétaire peut obliger le locataire à remettre le logement dans l’état de l’entrée des lieux.

• Lorsque la location meublée est utilisée à titre de résidence principale, les obligations d'entretien du locataire sont précisément définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

• Payer le loyer à temps

• Obligation d’avoir une multirisque habitation personnelle et de fournir un justificatif au propriétaire.

Le bail locatif pour un meublé

Le bail d'un logement meublé loué en tant que demeure principale nécessite un écrit. Il peut être rédigé et signé sans la présence d’un juriste ou assimilé, uniquement entre le bailleur et l’hôte, à partir du contrat type précisé par défini par l'arrêté du 29 mai 2015. On le trouve facilement en papeterie ou sur les sites officiels de l’État. Il est double exemplaire, afin que chacune des parties en conserve une version. Il est soumis à la règle de la tacite reconduction, c’est-à-dire que sans avis contraire du locataire ou du bailleur, le contrat se poursuit pour une durée identique sans avoir besoin de signer un nouveau contrat.

Le résident peut bien sûr mettre fin au contrat à tout moment, même avant la fin de la durée initiale du bail. Il a cependant l’obligation d’en avertir son propriétaire dans un délai de 30 jours avant sa date de départ, par courrier RAR ou par remise en mains propres. Le locateur peut également clore le contrat, mais dans seulement trois cas :

• Vendre ;

• Habiter le logement ;

• Motif légitime et sérieux (locataire ne respectant pas ses obligations, nuisances, etc.).

Pour que la demande soit valable, la lettre de congé doit être reçu par le locataire au minimum trois mois avant l’échéance du contrat de location. Par exemple, si l’échéance du bail a lieu le 1er juillet, le locataire doit avoir reçu son congé au plus tard le 1er avril, sinon le congé n’est pas recevable. En revanche, si le locataire reçoit sa lettre le 17 janvier, le congé est valable, mais le préavis ne débutera que le 1er avril.

Les clauses obligatoires

En France, les contrats de location doivent contenir certaines clauses obligatoires pour être valables. Tout d'abord, le contrat doit préciser la durée du contrat, ainsi que le prix du loyer et les modalités de paiement. Les charges locatives et les modalités de leur paiement doivent également être mentionnées. Le contrat doit également décrire l'état des lieux du logement au moment de la location, ainsi que les éventuelles réparations à effectuer. Il doit préciser les obligations du locataire en matière d'entretien du logement et les responsabilités du propriétaire en cas de panne ou de dysfonctionnement des équipements.

En outre, le contrat doit mentionner les modalités de renouvellement ou de résiliation, ainsi que les modalités de restitution du dépôt de garantie. Les règles relatives à la sous-location doivent également être précisées.

La caution, ou dépôt de garantie, est strictement encadrée pour les locations. Cette garantie ne peut pas excéder l’équivalent de deux mois de loyer hors charges. La caution est versée dès que le bail est signé. Après l’état des lieux conforme au moment du départ, le propriétaire doit rembourser la caution au locataire dans les trente jours.

Les conditions de location d’un meublé

Lors de la location d'un appartement meublé, il y a quelques conditions à connaître et des preuves à apporter qui sont strictement définis par le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 . Premièrement, le propriétaire exigera généralement une pièce d'identité valide, comme une carte d’identité ou un passeport. Il s'agit de s'assurer que vous êtes qui vous prétendez être et que vous avez le droit légal de louer la propriété. Deuxièmement, le propriétaire exigera une preuve de revenu pour s'assurer que vous pouvez payer le loyer. Cela peut prendre la forme de fiches de paie, d’avis d’imposition ou de contrat de travail prouvant que vous disposez d'une source de revenu. Troisièmement, le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie ou une autre forme de garantie pour s'assurer qu'il est protégé en cas de dommages ou de loyer impayé. Enfin, le propriétaire peut exiger des références d'anciens propriétaires ou employeurs pour s'assurer que vous vous êtes comporté de manière responsable dans le passé. En fournissant ces documents et en remplissant ces conditions, vous pouvez contribuer au bon déroulement du processus de location.

Il faut également savoir que le bailleur a interdiction de demander certaines pièces selon l’article 6 de la loi ALUR modifiant celle du 6/07/1989, notamment :

• Carte de sécurité social et dossier médical

• Attestation d’employeur

• Trois bilans ou plus pour les travailleurs indépendants/professions libérales

• Extrait de casier judiciaire

• Relevé de compte

• attestation d’absence de crédit ou de fichage banque de France

• photo

• autorisation de prélèvement automatique

• extrait du fichier national des incidents de paiement

• etc.

Les avantages et les inconvénients d'une location meublée

Les locations meublées peuvent être une bonne idée si vous avez besoin d'un endroit pour vous loger à court terme. Mais il y a aussi des inconvénients à prendre en considération lorsque vous choisissez ce type de location. Tout d'abord, les locations meublées sont plus chères que les locations non meublées car elles incluent tous les meubles et les appareils. Elles sont également plus difficiles à trouver, car elles sont généralement destinées aux touristes et aux voyageurs. De plus, les contrats de location meublée sont généralement plus courts et plus stricts, ce qui signifie que vous devrez peut-être vous déplacer plus souvent. Enfin, les locations meublées peuvent ne pas offrir les mêmes avantages ou protections que d'autres types de locations.

La location meublée présente tout de même quelques avantages majeurs :

• Vous n'avez pas à vous préoccuper de l'achat de meubles ou d'appareils électroménagers.

• Vous pouvez emménager plus rapidement dans votre nouveau logement, car vous n'avez pas à attendre la livraison de quoi que ce soit.

• Vous n'aurez pas à vous soucier de revendre les meubles et les appareils électroménagers lorsque vous déménagerez : le propriétaire les reprendra lorsque vous partirez !

• La location meublée est parfaite pour un étudiant ou un premier appartement car il y a peu d’investissement à réaliser dans les meubles

• Le déménagement est moins coûteux et pratique puisque le locataire a peu, voire pas du tout, de gros éléments à déplacer.

• Elle peut être plus économique car il n’ya pas d’investissement dans de l’électroménager, souvent cher, ou du mobilier. Les logements en location meublée chez Rentola sont équipés pour être occupés immédiatement, avec électroménager et parfois même de la vaisselle !

Comment louer un appartement meublé ?

La première étape consiste à décider du type de logement que vous recherchez et à établir votre budget. Vous pourrez débuter votre recherche seulement après avoir déterminé les éléments qui vous semblent indispensables. Utilisez des sites Web spécialisés comme Rentola pour trouver des annonces pertinentes. Une fois que vous avez trouvé un ou plusieurs appartements qui vous intéressent, vous pouvez les visiter pour vous assurer qu'ils correspondent exactement à ce que vous recherchez. Dès que vous avez arrêté votre choix, faites-en part au propriétaire afin de décider d’une date de signature du document. Vous devrez transmettre les documents demandés afin qu’il prépare le contrat. Lors de la signature, vous réaliserez un état des lieux d’entrée. Prenez votre temps pour le réaliser, et faites bien inscrire tous les « problèmes » que vous voyez, par exemple, une trace sur un mur, un coup sur le frigo, une étagère mal fixée, une prise électrique qui se détache du mur, une trace de moisissure, etc. Vous pourrez ensuite signer le contrat et remettre le même jour au propriétaire le dépôt de garantie et le premier loyer en échange des clefs.

Les meubles obligatoires pour qu’une location soit dite « meublée »

Un juge peut décider de transformer le bail d'un appartement meublé en bail d'un appartement vide si la liste des meubles obligatoires fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 n'est pas respectée :

• Lit avec couverture ou édredon

• Volets/rideaux

• Plaques de cuisson

• Four électrique ou micro-onde

• Frigo

• Congélateur (ou compartiment congélation dans le frio)

• Vaisselle et ustensiles pour préparer à manger

• Une table et des chaises

• Des étagères

• Des lampes

• Matériel d’entretien du logement (cireuse, aspirateur, balai, etc.)

La différence entre une location meublée et une location vide

En termes de fiscalité, les meublés sont plus avantageux car ils sont exonérés de plusieurs impôts, tels que la taxe foncière, l'impôt sur le revenu et la taxe d'habitation. De plus, la durée du contrat est plus courte pour un meublé (voir paragraphe suivant), ce qui peut être avantageux si vous avez besoin d'une location temporaire. Cependant, avec une location meublée, vous êtes tenu de fournir plus de garanties au propriétaire, car le logement est déjà équipé. 

La location de ce type de logement est conclue pour un an, voire neuf mois pour les étudiants (avec possibilité d'un renouvellement tacite), alors qu'une location nue doit avoir une durée minimum de 3 ans, même s’il est toujours possible d’envoyer une dédite avant. Enfin, les garanties exigées pour le meublé peuvent être plus élevées que celles exigées pour les locations vides. Il est donc important de bien comprendre les différences entre ces deux types de locations avant de se lancer dans une entreprise de location.

Conclusion

La location meublée en France bénéficie d’un statut particulier, et est strictement encadrée par la loi. De la signature du contrat jusqu’à la dédite, en passant par la liste des meubles obligatoires, tout est bien précis pour les meublés. Cette forme de location offre aux locataires l'avantage de ne pas devoir acheter ou louer du mobilier afin d'aménager leur maison. La location meublée comprend également des avantages fiscaux pour le propriétaire et le locataire. Si vous êtes à la recherche d'une location meublée, il est important de se renseigner sur les conditions du bail et sur la qualité des meubles et des équipements offerts. Il est également important de comprendre le prix et les obligations qui incombent aux locataires et aux propriétaires.