Procédure d'expulsion en France: Que faire en cas de loyers impayés ?

Dernière mise à jour : 18 Juillet 2023

Découvrez les étapes pour expulser un locataire qui ne paie pas son loyer en France, les délais à respecter et les recours possibles. Conseils pour les propriétaires et les obligations légales.

Procédure d'expulsion en France pour loyers impayés

La procédure d'expulsion en France pour loyer impayé est une procédure judiciaire applicable aux locataires qui ne respectent pas leurs obligations financières. Le processus d'expulsion pour les propriétaires qui cherchent à récupérer les loyers impayés de leurs locataires est régi par loi et nécessite de réaliser différentes conciliations avant d’en arriver à un jugement d’expulsion.

Les premiers pas à suivre

En France, la procédure d'expulsion est régie par le Code civil. Il s'agit d'un processus plus ou moins long qui est encadré par la loi et les décisions des tribunaux compétents. Avant d'entamer cette longue procédure, bailleurs (privés ou publics) et locataires doivent avoir une connaissance affinée de leurs droits et de leurs devoirs selon la législation française.

Pour les propriétaires, il y a plusieurs étapes à suivre avant d'entamer une procédure d'expulsion. Tout d'abord, ils doivent informer leur locataire de leur intention de l'expulser et lui laisser suffisamment de temps afin qu’il trouve une solution pour se reloger. Le bailleur a également la possibilité de trouver un terrain d’entente avec son locataire afin d’éviter le tribunal. Si ces tentatives échouent, le propriétaire doit alors déposer sa plainte auprès du tribunal et présenter son dossier contre le locataire.

Les locataires ont aussi des droits ! Ils peuvent demander un délai supplémentaire pour payer le loyer ou d'autres charges dues à leur propriétaire s'ils peuvent prouver qu'ils ne disposent pas de fonds suffisants à l'heure actuelle mais qu'ils s'attendent à une augmentation de leurs revenus à l'avenir (par exemple, allocations de chômage), ou s'ils peuvent fournir la preuve qu'ils ont vécu temporairement dans un autre appartement en attendant les réparations de leur logement actuel (par exemple, dégâts causés par un incendie). Les locataires peuvent également demander une audience devant un arbitre qui examinera toutes les preuves présentées par les deux parties avant de formuler des recommandations fondées sur l'équité.

Les conditions pour engager la procédure d'expulsion

En France, un locataire peut être expulsé sous certaines conditions. Les motifs légaux pour l'expulsion d'un locataire incluent le non-paiement du loyer ou des charges locatives, la violation des termes du contrat de location, les nuisances sonores ou les troubles causés aux voisins, et la sous-location illégale. Toutefois, l'expulsion ne peut être ordonnée que par un tribunal et doit respecter les procédures légales. Le propriétaire doit donner un préavis de trois mois avant d'engager une procédure d'expulsion, et le locataire a le droit de contester la décision devant un juge.

En outre, l'expulsion ne peut être exécutée que par un huissier de justice et doit se faire sans violence ni intimidation. Il est essentiel de retenir que l'expulsion d'un locataire est une mesure de dernier recours et que les tribunaux cherchent souvent à trouver des solutions alternatives pour résoudre les conflits entre propriétaires et locataires. Mais avant de prendre cette décision, le bailleur doit réunir plusieurs conditions :

  • Clause résolutoire

La clause résolutoire est une condition présente dans les contrats de location qui permet au propriétaire de résilier le contrat de location en cas de non-respect des obligations par l’hôte. Afin de pouvoir l’utiliser le moment venu, elle doit être expressément mentionnée, c’est-à-dire écrite, dans les baux et il faut qu’elle détaille précisément les modalités de son application. Certaines formalités doivent également être respectées par le loueur qui veut rompre un contrat, notamment l’envoi de la dédite en lettre recommandée avec AR. Si la clause résolutoire est mise en œuvre, le bail est considéré comme résilié et le locataire doit libérer le logement immédiatement. Le propriétaire peut également demander des dommages et intérêts pour compenser les pertes subies en raison du non-respect du contrat par le locataire.

  • Nombre et montant des loyers impayés

En matière de procédure d’expulsion, le droit ne considère pas le nombre de loyers impayés mais le montant. Plus simplement, le manquement au paiement se définit par une dette équivalente à au moins deux fois le loyer brut mensuel sans les provisions pour charge. Si l’occupant des logements perçoit une APL, l’impayé correspond à au moins deux fois le loyer net mensuel, c’est-à-dire sans les provisions pour charges et après soustraction de l’APL (cf. plus bas).

  • La trêve, une condition et un principe à respecter

Quels que soient les conditions et les jugements en cours ou rendus, le locataire est protégé par une « trêve », qui interdit toute expulsion durant certaines périodes, et donc peut décaler la procédure d’expulsion. Elle est de deux types selon le lieu de résidence du locataire :

  • La trêve dite « hivernale » apparaît dans  l’article L. 412-6 du code des procédures civiles. Elle interdit toute expulsion, chaque année, entre le premier jour de novembre et le dernier jour de mars. Toutefois, elle peut quand même avoir lieu si les locataires expulsés sont relogés immédiatement dans un lieu convenant à leurs besoins. Le seul cas dans lequel la trêve hivernale ne s’applique pas concerne l’intrusion par voies de fait dans un logement, c’est-à-dire le squat sans droit ni titre.

La trêve dite « cyclonique » concerne La Réunion, la Martinique, Mayotte et la Guadeloupe, selon l’article L611-1 du code des procédures civiles. Elle est comprise chaque année entre le premier jour de décembre et le 15 avril.

Les différentes étapes de la procédure d'expulsion

Le non-paiement du loyer et des autres charges par un locataire est le fléau des propriétaires. Non seulement parce que les frais peuvent rapidement s'accumuler (charges communes, crédit, etc.) mais aussi parce que l'expulsion du locataire est souvent une épreuve redoutable et semée d'embûches. La meilleure solution consiste en effet à trouver une conciliation en amont pour éviter perte de temps et d’argent.

Agir rapidement face à des retards initiaux de paiement du loyer permet souvent d’arriver à une entente à l’amiable et d'éviter de lourdes répercussions pour le bailleur comme pour l’occupant. Dans tous les cas, un loueur a l’interdiction formelle de mettre dehors par ses propres moyens un locataire sans avoir obtenu un jugement judiciaire en amont.  Le non-respect de cette obligation légale peut entraîner l'inculpation du propriétaire d'une infraction passible d'une peine d'emprisonnement et d'une amende.

Certaines étapes cruciales doivent être respectées, sous peine d’annuler l’intégralité de la procédure :

  1. Avant tout début de procédure, et même de conciliation, et dès le premier impayé, le bailleur doit prendre contact avec la caution du locataire ou avec l’organisme Action Logement si le locataire dispose d’une garantie Visale.

  2. Si le locataire touche des APL (aides personnalisées au logement) de la part de la Caisse d’allocations familiales (CAF) ou de la Mutualité sociale agricole (MSA), le bailleur a obligation le signaler aux organismes concernés à partir d’un certain montant, sous peine d’une amende de plus de 7 000 € :

    1. Si les aides sont versées directement au bailleur, celui-ci doit signaler l’impayé dès que celui-ci atteint deux fois le loyer net, c’est-à-dire en déduisant l’APL. Ainsi, pour un loyer de 310 € + 100 € de charges mensuelles et une aide de 100 €, le non-paiement peut être signalé dès que la dette atteint 420 € (310 loyer – 100 APL = 210 *2 = 420 €).

    2. Si l’aide est versée sur le compte du locataire, le loueur signalera le non-paiement dès qu’il équivaut à deux fois le loyer mensuel. Ainsi, avec un loyer de 310 € + 100 € de provision de charges mensuelle, le signalement se fait dès que l’impayé atteint 620 € (2 * 310 €).

  3. Le propriétaire a également la possibilité de lancer une tentative de conciliation. Pour tenter cela, il doit contacter la personne par e-mail ou par courrier standard pour trouver une entente sous deux semaines. À défaut de paiement durant ce laps de temps, le bailleur devra adresser un recommandé A/R, mettant en demeure le paiement. Si cet avertissement reste sans réponse, le propriétaire peut alors contacter son assurance loyers impayés qui prendra en charge toutes les démarches de la procédure.

Que la suite de la procédure soit menée par l’assurance ou par le propriétaire, il faut compter entre six à vingt-quatre mois avant l’expulsion, et suivre des étapes précises :

  1. Le commandement de payer est la première phase selon la loi, et doit être réalisé sous les 2 mois suivant la tentative de conciliation. Cette étape est une condition légale pour poursuivre la procédure et doit être menée par un commissaire de justice (ex-huissier de justice). S’il paie, la procédure  est close.  Sinon, il faut l’assigner au tribunal.

  2. L’assignation au tribunal d’instance (TI) peut être réalisée avec ou sans avocat. Il s’agit d’un simple formulaire à remplir accompagné de justificatifs. Un délai de deux à six mois peut s’écouler entre l’assignation et la convocation du locataire devant le tribunal. Au cours de l’assignation, la situation du locataire est étudiée, et l’aide juridictionnelle ainsi que les associations locales de prévention des expulsions peuvent être sollicitées.

  3. La décision du tribunal d’instance est rendue sous un mois après le passage devant le tribunal. Ici, le juge peut décider d’accorder jusqu’à trois ans de délai de paiement au locataire, ou résilier le contrat de location selon la clause résolutoire (voir ci-dessous, les conditions de la procédure), prononcer une ordonnance de référé afin que l’intégralité des loyers impayés soit remboursée, et demander l’expulsion. Dès que l’expulsion est prononcée, le locataire devient un occupant sans droit, et le loyer devient alors une indemnité d’occupation qui court jusqu’à son départ des locaux.

  4. L’expulsion effective de l’occupant peut durer jusqu’à 24 mois après le jugement selon les situations et les conditions. Suite au jugement d'expulsion, le locataire sera mis en demeure par un commissaire de justice de libérer sa location. Cela s’accompagne d’un délai de grâce de 60 jours pour quitter les lieux, sauf pendant la trêve hivernale ou cyclonique, comme c'est la procédure habituelle d'expulsion en France pour loyer impayé :

    1. Si l’hôte accepte de quitter le logement, le commissaire de justice établit un procès-verbal et la procédure se termine.

    2. S’il refuse de libérer les locaux, l’huissier doit dresser un procès-verbal puis saisir la préfecture du département pour réquisitionner la gendarmerie ou la police nationale. Cette procédure peut prendre jusqu’à 10 mois. La préfecture a deux mois pour donner sa décision après avoir été informée. Si elle refuse, le bailleur peut se retourner contre l’État et se faire payer les indemnités d’occupation par le Trésor public.

    3. S’il  est absent lors de la visite de l’huissier, celui-ci peut saisir la préfecture qui l’autorisera, ou non, à se présenter accompagné d’un serrurier et de deux témoins issus de la police nationale ou de la gendarmerie.

Les recours possibles pour le locataire

Si un locataire est expulsé de son logement, il peut avoir plusieurs recours possibles. Tout d'abord, il peut contester l'expulsion en faisant appel devant le tribunal compétent. Il devra alors prouver que l'expulsion n'était pas justifiée ou qu'elle n'a pas été effectuée selon les règles légales en vigueur. Dans certains cas, le locataire peut également demander une indemnisation pour les préjudices subis à la suite de l'expulsion.

En outre, si l'expulsion a été effectuée sans respecter les procédures légales en vigueur, le locataire peut porter plainte contre le propriétaire et demander des dommages et intérêts. Quelle que soit la situation ou les raisons, l’hôte a l’obligation d’agir rapidement s'il souhaite contester l'expulsion ou demander une indemnisation. Dans la plupart des cas, il dispose d'un délai de quelques jours ou semaines pour agir.

Enfin, si le locataire est confronté à une situation d'expulsion imminente, il peut contacter les services sociaux ou des associations spécialisées dans l'aide aux personnes en difficulté pour obtenir de l'aide et des conseils sur les recours possibles. Dans tous les cas, il est essentiel de se faire accompagner par un professionnel du droit pour maximiser les chances de succès dans la contestation de l'expulsion et la défense des droits du locataire.

Autres recours possibles

Il est possible de demander la nullité d'un commandement d’expulsion si celui-ci ne contient pas toutes les mentions obligatoires. Cela n’annule pas le verdict du tribunal  mais permet de gagner un peu de temps supplémentaire.

Le locataire peut également gagner du temps de deux manières différentes :

  • En s'adressant au juge de l'exécution pour arrêter le processus, s’il ne peut pas se reloger dans des conditions normales et décentes. Cette requête est encadrée par l’Article L412-3 du code des procédures. Le délai accordé ne peut être de moins de trois mois, et de plus de trois ans.

  • En déposant, selon les articles L721-1 À L721-7 du Code de la consommation, un dossier à la Commission du surendettement. Si la commission estime que le demandeur est en situation de surendettement, elle saisit elle-même le juge des contentieux pour faire valoir la suspension de l’expulsion durant au maximum, deux ans.

L’aide juridictionnelle pour se défendre

Dans tous les cas cités ci-dessus, le locataire peut également bénéficier de l’aide juridictionnelle. Dans un premier temps, il faut remplir un formulaire téléchargeable sur le site du Ministère de la justice. Une fois le dossier rempli et les justificatifs fournis, il est nécessaire de déposer la totalité des documents au tribunal judiciaire dont dépend le domicile du locataire. Trois conditions sont nécessaires pour y avoir droit :

  • Être ressortissant français ou habiter en France ;

  • Ne pas dépasser les plafonds du revenu de référence ;

  • Ne pas être titulaire d’un contrat d’assurance qui pourrait prendre en charge la procédure.

L’aide juridictionnelle peut couvrir de 25 % à la totalité des frais de procédure. Elle est conditionnée par les revenus et le nombre de personnes du foyer fiscal, comme le détaille le barème du Ministère.

Conseils pour les propriétaires de biens immobiliers

Les propriétaires de biens immobiliers peuvent être confrontés à de mauvais payeurs. Cette situation peut être stressante et difficile à gérer, mais il existe des conseils pratiques pour aider les propriétaires à faire face à ce problème.

Les premières précautions débutent avant même la signature du contrat, en commençant notamment par vérifier la solvabilité du potentiel locataire et la véracité des informations communiquées au moment de la prise de contact. C’est ici que l’intérêt d’un site de location immobilière comme Rentola devient évident. En effet, en passant par un site de location, vous avez la possibilité d’être contactés par messagerie, et déjà d’effectuer un premier tri des profils en demandant par exemple le type de contrat de travail du potentiel locataire, ou si la totalité de ses rentrées d’argent couvre trois fois le loyer demandé.

Viennent ensuite le contrat de location et la garantie de loyers impayés. Le contrat de location doit notamment comprendre une clause résolutoire, et doit être aussi complet que possible. La garantie de loyers impayés est une sécurité supplémentaire en cas de problème, mais elle ne vous épargnera pas le tribunal en cas de loyers impayés. Toutefois, elle peut avoir un coût élevé et c’est pourquoi la majorité des propriétaires préfèrent demander un garant physique ou une caution solidaire. Il est également intéressant de demander un dépôt de garantie qui peut représenter jusqu’à deux mois de loyer. Enfin, si le locataire perçoit des aides au logement, il est conseillé de demander leur versement directement sur le compte du propriétaire.

En cas de problème, il est important de communiquer clairement avec le locataire. Essayez de comprendre ce qu’il se passe et s’il est possible de résoudre le problème. Si l’hôte est en difficulté financière, il est possible de négocier un plan de paiement échelonné. Si la communication ne fonctionne pas, alors il ne reste que le recours à des mesures légales. Cela pourrait inclure l'envoi d'une mise en demeure formelle ou l'engagement d'un avocat pour entamer des procédures judiciaires.

Il est également important de documenter toutes les communications et les actions prises pour résoudre le problème. Gardez une trace écrite de tous les messages et des paiements reçus, au cas où vous auriez besoin de preuves dans le cadre de la procédure au tribunal. Enfin, il est plus que conseillé de rester calme et professionnel durant tout ce long processus. Les conflits avec les locataires peuvent être stressants, mais une approche rationnelle et réfléchie est la meilleure façon de résoudre le problème de manière efficace et équitable pour toutes les parties impliquées. Et peu importent les raisons, un propriétaire ne doit en aucun cas entrer dans l’appartement loué, saisir des meubles ou objets personnels pour se payer, faire changer les serrures durant l’absence de l’hôte, ou même se charger lui-même de l’expulsion. Tout ceci est considéré par la justice comme une violation de domicile ou un vol qui peuvent mener à de la prison (trois ans) et à une amende supérieure à 30 000 euros.

Que faire si le locataire ne quitte pas le logement après l'expulsion ?

Si un locataire ne quitte pas son logement après une expulsion pour loyers impayés, il est important de suivre des procédures légales pour éviter des problèmes ultérieurs. Tout d'abord, le propriétaire doit obtenir un commandement auprès d'un commissaire de justice. Ce document accorde au locataire 2  mois pour évacuer le site. En cas de difficultés pour effectuer l'expulsion, le propriétaire peut demander l'aide des autorités locales, telles que la police ou la gendarmerie.

Le propriétaire ne peut pas procéder à l'expulsion lui-même, ni changer les serrures ou couper l'électricité ou l'eau. Ces pratiques sont illégales et peuvent causer des problèmes juridiques pour le propriétaire. Il est également important de ne pas jeter les affaires du locataire à la rue, mais plutôt de les stocker en lieu sûr pendant un certain temps. En somme, si un locataire ne quitte pas le logement après une expulsion pour loyers impayés, il est important de suivre les procédures légales pour éviter des problèmes juridiques et assurer une expulsion en toute sécurité.

Conclusion

La procédure d'expulsion pour loyers impayés en France est réglementée par la loi. Les principales étapes comprennent une mise en demeure, un commandement de payer, une audience au tribunal et une décision d'expulsion. Avant chaque étape, le propriétaire doit respecter des délais et des formalités strictes pour éviter toute annulation de la procédure. l'expulsion ne peut être exécutée que par un huissier de justice et le locataire dispose de certains droits de recours. En résumé, la procédure d'expulsion pour loyers impayés en France nécessite une connaissance approfondie des lois et des procédures légales, ainsi qu'une gestion rigoureuse des délais et des formalités pour être menée à bien.

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