Hébergement à titre gratuit en France : tout ce que vous devez savoir

L'hébergement à titre gratuit est une pratique plutôt courante en France. De nombreux propriétaires et locataires s'engagent dans des arrangements d'hébergement à titre gratuit en raison de ses avantages financiers mutuels et de la flexibilité qu'ils procurent aux deux parties. En effet, cela permet aux hôtes de bénéficier d’une présence chaleureuse et d’un soutien moral, ce qui peut être très précieux en temps difficiles. De plus, cela offre également l'occasion aux hôtes de faire des économies, en particulier s'ils sont à court de ressources et que leur budget est restreint. Toutefois, l'hébergement à titre gratuit implique des obligations pour les propriétaires et les locataires.

Différences entre un bail et un hébergement à titre gratuit

En France, le bail et l'hébergement gratuit peuvent tous deux être considérés comme légaux et donc valables. Toutefois, il s’agit de deux choses bien distinctes en réalité..

Selon le droit français, un bail est défini comme un accord entre deux parties qui implique le transfert de biens ou de propriétés d'une partie à l'autre pour une période de temps convenue. Ce contrat doit être écrit et signé par les deux parties. Les termes de ce contrat doivent être convenus avant la signature afin qu'il n'y ait pas de litiges ultérieurs sur ce qui a été convenu. Le bail stipule les conditions d'utilisation d'un bien immobilier, comme le loyer et les réparations à effectuer en cas de problème.

Un hébergement gratuit est également un accord entre deux parties qui implique le transfert de biens ou de propriétés d'une partie à l'autre pour une période de temps convenue mais il n'implique pas de paiement avec de l'argent pour ces biens ou propriétés. La partie « gratuite » vient du fait qu'il n'y a pas de frais de location. Si, au lieu de cela, les personnes qui offrent un logement gratuit attendent une compensation sous d'autres formes (par exemple, en leur préparant des repas, en effectuant du gardiennage, des petits travaux) alors, il ne s'agit plus d'un hébergement à titre gratuit mais bien d'un bail locatif avec contrat obligatoire.

Les obligations fiscales liées à l'hébergement à titre gratuit

Lorsqu'une personne loue son logement à titre gratuit, elle doit respecter certaines obligations fiscales en France.

Premièrement, les propriétaires doivent déclarer leur activité d'hébergement gratuit auprès de leur Centre des Impôts Locaux (CIL). Cette déclaration doit être faite avant l’arrivée de l’hébergé et les propriétaires doivent fournir des renseignements sur les conditions d'hébergement qu'ils offrent, ainsi que leurs coordonnées. Si le bailleur versait la taxe sur les logements vacants, il en est exempté dès lors qu'il héberge quelqu'un, même gratuitement. Si le bailleur héberge gratuitement des membres de sa famille (parents ou enfants), il peut prétendre à une réduction d'impôts équivalente au montant du loyer estimé, sous certaines conditions.

Les droits et obligations du propriétaire et du locataire

L'hébergement gratuit est une pratique courante, notamment dans le cadre familial ou amical. Cependant, il est important de savoir que ce type d'arrangement n'est pas sans risque, d'autant plus qu'il n'est absolument pas encadré par la législation. Si vous êtes locataire, assurez-vous que vous avez le droit d'héberger quelqu'un gratuitement.

Si votre locateur ne peut pas vous empêcher d'héberger de la famille ou des amis de manière occasionnelle, il peut vous demander de ne pas héberger quelqu'un de manière régulière. Toutefois, cela doit être clairement indiqué dans votre bail. Si ce n'est pas le cas, vous avez le droit de le faire. L'hébergeur doit, bien entendu, disposer d'une assurance habitation en toutes circonstances. Quant à l'hébergé, il n'est pas légalement tenu à la souscription d’une assurance habitation. En revanche, il est bon d'avoir une assurance responsabilité civile. Sans ce type de protection, la personne accueillie gratuitement peut être amenée à payer des frais importants, notamment en cas de dommages causés aux biens de l'hébergeur. En outre, en cas de non-paiement, le propriétaire des lieux peut être amené à payer des réparations ou des rénovations. La plupart du temps, ce type d'arrangement se fait dans un cadre familial ou amical. C'est pourquoi il est important d'encadrer ce contrat tacite afin de ne pas déclencher de querelles inutiles en cas de problèmes. Le locataire à titre gratuit a tout de même certaines responsabilités en ce qui concerne la salubrité du logement. Les propriétaires peuvent également demander d'effectuer certains travaux d'entretien en échange de la gratuité du logement.

Comment établir un contrat d'hébergement gratuit en France ?

Comme il n'y a pas de contrepartie financière, il n’existe aucune obligation légale de rédiger un contrat dans ce type d’arrangement. Néanmoins, il est fortement recommandé d'encadrer cette disposition, notamment pour se prémunir contre divers litiges ou pour permettre à la personne hébergée de pouvoir justifier d'une adresse. En outre, il existe des cas où le propriétaire peut réclamer des dommages-intérêts au locataire si celui-ci cause des dégâts matériels ou subit des blessures pendant son séjour dans votre appartement. Vous devez également garder à l'esprit que le locataire doit toujours maintenir l'ordre et la propreté dans l'appartement qu'il loue.

En cas d'occupation gratuite, il convient d'établir un contrat spécifique, que l’on retrouve souvent nommé par erreur « contrat de location gratuite de logement », puisque le terme « location » implique une contrepartie financière. Considéré comme un « bail gratuit » pour le locataire, ce contrat est en réalité appelé « prêt à usage » ou « commodat » (art. 1 875 et s. du Code civil). Le rôle de ce prêt d'usage d'un logement est d'encadrer le prêt d'un appartement ou d'une maison (durée, usage, état des lieux, etc.). Il permet ainsi au prêteur comme à l'occupant de se prémunir contre d'éventuels litiges résultant du prêt et de l’utilisation. Il existe des modèles de contrat d'usage à télécharger notamment sur le site de la Caisse d'allocations familiales (CAF), du gouvernement ou de certaines préfectures françaises.

Les inconvénients et risques liés à l'hébergement à titre gratuit

Si l'hébergement à titre gratuit peut sembler bien pratique, il ne faut pas oublier qu'il n'est pas encadré légalement, et peut conduire à des situations risquées comme :

• Le locataire peut expulser l’hôte n’importe quand, sans préavis. Si cela se produit et qu'il n'y a pas eu de contrat de location écrit entre les deux parties, vos droits peuvent être limités au tribunal si l'affaire d'expulsion est portée devant les tribunaux.

• En matière de responsabilité civile, cet arrangement peut entraîner des responsabilités pour les parties concernées, notamment en cas de blessure ou de dommage à la propriété. De plus, des litiges peuvent également survenir si les parties ne sont pas d'accord sur certaines conditions, par exemple si l'hébergeur ne respecte pas ses obligations ou si l'hébergé ne respecte pas les limites imposées.

• Il existe de nombreux litiges concernant les droits de propriété sur des biens tels que des terrains ou des maisons dont quelqu'un a revendiqué la propriété en raison d'une occupation prolongée sans le consentement d'un propriétaire ou d'un locataire (également connue sous le nom de squat).

• Le locataire n'est pas couvert par les mêmes protections en matière de responsabilité civile que s'il était un locataire avec un contrat.

• L'hébergement à titre gratuit étant très mal encadré sur le plan de la législation, il peut être difficile de faire reconnaître ses droits en cas de problème.

Dans le cas de l'hébergement gratuit d'un membre de la famille, notamment majeur, cela peut mettre le propriétaire en porte à faux vis-à-vis du fisc puisque ce type d'arrangement peut être considéré comme une transmission déguisée indirecte (arrêt de la Cour de Cassation de mars 2022 (1re Civ. 2 mars 2022). Au moment du partage des biens du propriétaire, le locataire à titre gratuit peut donc au mieux, se voir décompter de son héritage le montant estimé de sa location gratuite, et au pire, être condamné à rembourser l'occupation gratuite ou forcée de payer jusqu'à 60 % de droits de succession.

Comment bénéficier d'aides pour l'hébergement gratuit en France ?

Il n’existe pas d’aides dans le cadre de l’hébergement à titre gratuit à proprement parler en France. Toutefois, quelques dispositions fiscales sont prévues.

Dispositifs pour les propriétaires

Si le bailleur reversait à l’Etat la taxe sur les logements vacants, il en est exonéré s'il héberge quelqu'un, même gratuitement. Si le bailleur héberge gratuitement des membres de sa famille (parents ou enfants), il peut bénéficier d'une réduction d'impôt équivalente au loyer estimé, sous certaines conditions.

Pour bénéficier de cette exonération, la personne hébergée doit faire partie du même ménage que le bailleur et occuper sa propre chambre. Le bailleur doit également avoir vécu dans ce logement pendant au moins 6 mois avant d'accueillir cette personne. Enfin, il doit être démontré qu'il n'y a pas d'élément commercial dans cet arrangement, c'est-à-dire qu'aucune rémunération n'a été versée par l'une ou l'autre des parties et qu'aucune n'est attendue.

L'hébergeant peut voir ses droits à la Caisse d’Allocations familiales (CAF) et à l'Aide personnalisée au logement (APL) supprimés si l'hébergement gratuit dure plus de six mois, car tous les revenus du logement sont comptés dans le calcul de ces aides, y compris ceux du locataire à titre gratuit.

Dispositifs pour les hôtes

• APL

Lorsqu'une personne est hébergée par de la famille, cela peut provoquer des conséquences sur l'aide au logement. En effet, les frais d'hébergement ne sont pas pris en considération pour calculer cette aide. Par conséquent, l'hébergé ne peut pas demander l'APL ou une autre aide au logement puisqu'il ne paie rien du tout..

• RSA

Le Revenu de Solidarité Active (RSA) est une allocation mensuelle attribuée aux personnes sans emploi et ne percevant pas le chômage. Il est destiné à assurer un revenu minimum et est compatible avec la gratuité du logement. Le montant du RSA peut varier en fonction de la situation. Si la personne bénéficiaire est hébergée sans contrepartie financière et qu’elle ne participe pas au paiement du loyer, son allocation peut être réduite, en 2023, de :

• 72,93 € si le locataire est hébergé par un foyer d’un seul individu,

• 145,86 € si le locataire est hébergé par un foyer de deux individu,

• 180,50 € si le locataire est hébergé par un foyer de trois individu ou plus.

Si le locataire est hébergé avec des membres de sa famille ou quelqu’un d’autre sans contribuer au loyer, la CAF prendra en compte un montant forfaitaire qui dépend du nombre de personnes dans le foyer fiscal.

• Prime d'activité

Tout locataire, avec contrat ou non, a le droit de bénéficier de la prime d’activité. Toutefois, le montant de cette prime sera ajouté aux revenus globaux du foyer fiscal, et peut faire diminuer le montant des allocations perçues par le bailleur, le cas échéant.

La prime d'activité pour les 18-24 ans ne comporte aucune condition de logement. Le fait d'être hébergé gratuitement par ses parents n'est donc pas un obstacle à l'obtention de cette prestation.

• Complémentaire santé solidaire

Si vous êtes bénéficiaires du Régime Solidaire d'Assurance Maladie (anciennement appelé CMU), la gratuité du logement tiendra compte de l'indemnité de loyer appliquée par la CAF. Cependant, contrairement au RSA où l'allocation logement est directement déduite de votre allocation, pour le CSS, l'allocation logement est considérée comme un complément de revenu, et elle s'ajoute donc à vos revenus pour calculer vos droits.

Conclusion : comment réussir son hébergement gratuit en France ?

Si l’hébergement gratuit est reconnu par les administrations et le fisc en France, il n’a toutefois pas d’existence légale, au sens où il est très mal encadré par la législation. De ce fait, il est vivement conseillé de signer un commodat (ou prêt d’usage) entre les deux parties afin de limiter au maximum les risques et inconvénients liés à cette absence de législation. La location avec bail légal reste toutefois la norme dans les agences immobilières comme Rentola.